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News Mittwoch, 28.11.2007 11:24

Renovierungskosten richtig ermitteln

 

Mietverträge bedürfen einiger Schönheitsreparaturen



Farbeimer, Tapetenrollen und Kleister gehören längst nicht mehr zum Selbstverständnis eines Mieters, der gerade auszieht. Dafür hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seiner jüngeren Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen gesorgt. Während die Hoffnung der Mieter gestiegen ist, günstig wegzukommen, stehen Vermieter vor dem Problem, wie sie ihre Mietverträge überhaupt noch gestalten können, um das Risiko der vom Mieter verursachten Abnutzung nicht selber tragen zu müssen.

„Grundsätzlich ist Flexibilität gefragt“, betont Rechtsanwältin Dr. Bettina Wirmer-Donos von der Kanzlei FPS Fritze Paul Seelig in Frankfurt, „Verträge sollten Schönheitsreparaturen immer abhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume vorsehen.“ Denn eine Verpflichtung des Mieters, die Mietfläche unabhängig vom Zustand beim Auszug zu renovieren, ist laut BGH unwirksam. Das gilt selbst, wenn der Mieter während der gesamten Mietzeit nicht renovieren musste (BGH VIII ZR 316/06, vom 12.09.2007).

Dass den Richtern starre Fristen überhaupt nicht gefallen, zeigt sich auch bei der Frage, in welchem Umfang Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen tragen müssen, wenn diese bei der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind. Bisher waren so genannte Regelfristen üblich, nach denen Reparaturen z.B. nach fünf Jahren zu erfolgen hatten. Zog der Mieter bereits nach drei Jahren aus, musste er drei Fünftel der Kosten übernehmen - unabhängig vom Zustand der Wohnung. Schon 2006 stellte der BGH klar, dies sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Die Vermieter passten die Verträge an und räumten ein, dass von der Regelfrist abgewichen werden muss, wenn es der tatsächliche Zustand der Mietsache erfordert. Doch auch diese Einschränkung fand keine Gnade der Bundesrichter: Zu intransparent seien diese Regelungen, entschieden sie jetzt und stuften auch diese Klauseln als unangemessene Benachteiligung ein, weil nicht klar sei, wie die angepasste Regelfrist zu berechnen ist (BGH VII ZR 143/06, vom 26.09.2007). „Nach der Entscheidung des BGH kommen zwei Rechenmodelle in Frage“, erläutert Mietrechtsspezialistin Wirmer-Donos, „wobei der BGH lediglich für die Variante, welche für die Mieter günstiger ist, signalisiert hat, dass er sie in Zukunft für wirksam erachten wird.“

Modell 1: Die vertraglich vereinbarte, flexible Regelfrist beträgt fünf Jahre. Das Mietverhältnis endet nach vier Jahren, die Abnutzung entspricht einer Nutzungszeit von zwei Jahren. Damit blieben bis zur Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen nach fünf Jahren noch drei Jahre Zeit. Diese sind zur tatsächlichen Wohndauer hinzuzufügen, so dass die angepasste Regelfrist bei sieben Jahren liegt. Daher muss der nach vier Jahren ausziehende Mieter 4/7 der Kosten für Schönheitsreparaturen tragen.

Modell 2: Der Mieter hat die Mietsache während der vierjährigen Mietzeit nur halb so stark wie üblich abgenutzt. Damit verdoppelt sich die Renovierungsfrist von fünf auf zehn Jahre. Folglich muss er nur 4/10 der Kosten für Schönheitsreparaturen tragen.

„Allerdings führt auch die Vorgabe eines Rechenmodells im Vertragstext nicht zur Tansparenz der Klauseln“, kritisiert Wirmer-Donos. „Wer soll anhand welcher Kriterien abschätzen, wie stark die durchschnittliche Abnutzung nach einem bestimmten Zeitraum ist oder welchem Abnutzungszeitraum der tatsächliche Zustand der Mietfläche entspricht?“
In diesem Zusammenhang ist der BGH jedoch (derzeit noch) optimistisch und meint, dies könne durch Sachverständige ermittelt werden.

Wirmer-Donos weist darauf hin, dass die Entscheidungen zwar Wohnraummietverträge betreffen, die Anforderungen jedoch auch für Gewerberaummietverträge gelten dürften. „Und als nächstes wird der BGH möglicherweise die üblichen Renovierungsfristen von drei Jahren für Nassräume und von fünf Jahren für übrige Räume auf den Prüfstand stellen“, warnt sie, „dies hat er in seiner jüngsten Entscheidung für alle Mietverträge angekündigt, die in Zukunft abgeschlossen werden.“ Vermietern sei daher zu empfehlen, sich bei der Gestaltung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch hier großzügiger zu zeigen.

Renovierungskosten richtig ermitteln:
- Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist grundsätzlich in Relation der tatsächlichen Nutzung zur vereinbarten Regelfrist zu berechnen.
- Die Regelfristen müssen an den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sein.
- Die Regelfrist muss an den tatsächlichen Zustand der Mietsache angepasst werden können.
- Für den Fall, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache eine Verlängerung der Regelfrist rechtfertigt, ist ausdrücklich zu regeln, dass die Anpassung in dem Verhältnis zu erfolgen hat, in dem die tatsächliche Mietzeit zur fiktiven Nutzungszeit steht (siehe Modell 2)
- Der Mieter muss Einwendungen gegen vom Vermieter vorgelegte Kostenvoranschläge geltend machen können.
- Der Mieter muss seine Zahlungspflicht abwenden können, indem er die Schönheitsreparaturen selber vornimmt.
- Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klauseln ist im Zweifel, dass die Räume renoviert übergeben wurden.

Hinweis für die Redaktion
FPS Fritze Paul Seelig ist eine der führenden Wirtschaftskanzleien in Deutschland mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Hinzu kommen Kooperationen mit Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern. Rund 100 Rechtsanwälte und Notare (Berlin und Frankfurt), Steuerberater und Wirtschaftsprüfer betreuen Unternehmen in der gesamten Bandbreite des Wirtschaftsrechts, u.a. im Handels- und Gesellschaftsrecht, im Gewerblichen Rechtsschutz sowie im Immobilien- und Baurecht.

Fachfragen beantwortet gerne:
Rechtsanwältin Dr. Bettina Wirmer-Donos
F P S FRITZE PAUL SEELIG
Eschersheimer Landstraße 25 - 27
D-60322 Frankfurt
Tel.: +49 (0) 69 | 95957-3141
Fax: +49 (0) 69 | 95957-244
wirmer-donos@fps-law.de
www.fps-law.de

Presse- und Öffentlichkeitsarbeit:
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Veröffentlicht von pressrelations




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